重磅汉相地产2018年汉中房地产蓝皮
前言：从年到年，值此新年到来之际，陕西汉相房地产营销代理有限公司特第8次发布蓝皮书。异于往年的是今年我们改“楼市蓝皮书”为“房地产蓝皮书”，是为了题文更相符，更加凸显全行业性质。本蓝皮书依然以预测汉中楼市走势为中心，以促进行业健康发展为目的，旨在为社会各届尤其是开发商和购房者提供好决策参考。
年的汉中住宅市场已出现“房荒”，与此同时，多个一线房企“突袭”汉中，这注定的汉中房地产将发生诸多深刻而重大的变化，那么如何趋利避害？为便于说明，本文分“政经篇”、“市场篇”、“建言篇”三个章节来分析论述，观点只代表汉相地产立场。
一、政经篇：货币继续贬值，房地产税暂不会出台，汉中经济发展及收入水平基本如故，陕南移民搬迁悄然“退市”，其它地方性法规对汉中房地产影响会很小
和世界上绝大多数国家相比，我国政府更缺钱，一是因为国家机器开支庞大，二是因为对外援助金额巨大，这从一定程度上注定了货币将持续贬值。货币的贬值对刺激房地产投资。
年中，房地产税不会出台，原因有二：其一，此税种涉及社会面太大触及利益太深，依据我国的立法速度，一年的时间几乎铁定不可能出台；其二，此税种从法理上讲存在争议，主要集中在土地是国家的，房价中已包含“土地出让金”，凭什么再征税？为顾及“依然治国”的国策，必须重新解释或修改先前法律，这都是需要时间的。
因此，从宏观政策上讲，和往年没太大区别。此外，今年在朝鲜和台湾问题虽存在不确定性，但战争风险仍极小，何况汉中地处中国版土的几何中心，纵有意外影响也非常小。
从汉中经济发展来看，虽然多了高铁通车的重大利好，但可转变为的经济发展成果还是很有限，不可能出现“质的飞跃”，且主要集中在旅游业，经济发展及收入水平基本如故。从地方性政策来讲，曾经给汉中房地产带来持续低迷的“陕南移民搬迁”政策或将悄然“退市”。
纵观年官媒已极少报道曾被视为重大政绩的“陕南移民搬迁”，且年许多项目的指标都没完成。年所定万目标完全脱离实际，前5年已“竭泽而渔”，6年中省领导已变更多次，不盲目跟进，淡无声息地“退市”解套，是尊重市场的表现。移民搬迁的“退市”可视为“自然死亡”，对汉中无甚影响。
除此之外的金融、限购、限售等手段，或与汉中无关，或影响甚微；稍有影响的是“冬季降霾停工令”，会略微加剧供应的紧张。
二、市场篇：毛坯住宅的均价预计会到元/㎡左右，商业价格已趋天花板，总销售量略少于年，市场竞争将越来越激烈，尤其是商业和高端住宅
据汉相指数，年底汉中住宅的均价为元/㎡，此计算取样含大河坎，精装房减去了装修部分的表价。年住宅价格大幅上涨有三个原因：一是连续低迷多年后改善性需求集中释放，二是在年中后期市场即将回暖前动工项目过少导致供应不足；三是建设成本尤其是建材价格出现较大上涨。
年住宅均价预计会上涨到元/㎡左右，但很难破“”大关。因年需求的大量释放及价格的上涨双重原因，年销售量较年预计会有10%左右的减少。汉中城市人口少，工资水平低，消费力低，但汉中的商业价格相对虚高，这可以通过同地段商铺和住宅的价格之比看出，这种局面由居民投资喜好和先前商铺较少共同形成；近年来汉中商铺的供应量非常大，已有较大库存，而且后续供应量仍非常充沛，据我们统计年供应量将达46万㎡；因此，商业价格已趋近天花板，近期内总体上不可能或者说很难上涨。
从产品竞争上讲，年最容易销售的是普通住宅，只要地段不过于偏僻，产品没明显缺点，价格合适，会很容易销售；另外，总面积㎡以内的改善性住宅，销售难度也不太大，但面积超过㎡或总价超过万元，销售难度就会加大，而且超得越多难度越大，如果产品粗糙缺乏亮点则会更难。
商业如果不从运营角度考虑，不想持有，一般来说只有一楼较易销售，楼上越高越难；三楼以上商业，包括写字楼，价格与同地段住宅相比只能是持平略高，而且即使如此低价仍会因面积过大总价过高而不好销售。但如果是传统商业旺地，或体量巨大招商运营较成功能“自成中心”的大型商业综合体，情况则会好些。
在年中，新城、恒大、中交等诸多大型房企会将发力，如果兴汉新区也开始销售，绿地项目也启动，预计到9、10月份后，竞争将非常激烈，但价格在年内暂不会走低。
三、建言篇：政府应“铁腕治霾”、“重拳治堵”，做好“宜居城市”推广；开发商宜把握好“精、异、快”三字诀；购房者可出手但如果不是很满意可再等等
近年来汉中的雾霾越来越严重，多次名列全国城市末位，如果再这样下去必将威胁到汉中“宜居城市”的招牌，因此政府应继续在“降霾”上下大功夫，该关停的工厂一定要关停，冬季“降霾停工令”应通过法规常态化，做到“铁腕治霾”。同时做好“重拳治堵”，及时打通断头路，优化路网，整治交通乱象，让汉中更畅通。这两条损伤汉中“宜居城市”的顽症如果改善好了我们在推广“宜居城市”时就更有底气，而且对建设“区域中心城市”也大有助益。
从今年起随着高铁的开通，我们在对外推广中包括在央视广告应注入“宜居城市”内容，并可组织汉中高端楼盘前往天水、陇南、巴中、西安、兰州乃至太原、石家庄、北京、天津等地巡展推广促销，以吸引外地人来汉中置业，化解高端住宅即将到来的销售难问题。
驾驭市场是开发商的最为重要的决策能力，根据年的市场，建议开发商把握好“精、异、快”三字诀。“精”就是精品化，无论什么档次的产品，一定要做到该档次成本控制下的精品化，尤其应根据客户定位做好规划设计，采用最经典最适合汉中消费习惯的房型；“异”就是差异化，因为年的市场竞争又将回归激烈，要提前做好应对竞争的准备，不跟风同质化竞争，同时也不能为了差异化而差异化，必须是市场认可的有价值的差异化；“快”就是快速销售，不要看市场好过于抬价捂盘，要注重利于年的大好形势跑量，做到“现金为王”、“落袋为安”，避免到年后市场出现低迷走向滞销，对于开发商来讲即使前期稍微多卖了一点钱，通盘考虑也并不合算。
对于购房者来讲，年可考虑出手，因为今年上市量多，精品盘也多，据我们估计约有万㎡的上市量（住宅.6万㎡、商业45.5万㎡），但具体到不同的产品，还是有些区别的。对于想购买普通住宅（可理解为㎡以内）的客户来讲，可在年年内出手；因为这类住宅较多，需求也旺盛，价格涨上去后很难再下跌，所以等的意义不大。
对于想购买豪宅（可理解为㎡以上）的客户来讲，也可年内出手，但如果没有特别中意的，可拖到年；因为这类产品年还会大量上市，要买一定要买到心仪的。对于想购买商业（包括商铺、投资型公寓、写字楼等），如果价格不是很满意或不急用可缓买；因为商业的过剩正在加剧，近一两年很难涨价，另外“人气是商业的命脉”，一定要注意地段的人气及前景。
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